פטור מארנונה כנכס לא ראוי לשימוש
פקודת העיריות מקנה פטורים והנחות מארנונה לנכסים ו/או לנישומים, אשר נכנסים תחת ההגדרות שקבע המחוקק ו/או מבחני עזר שפותחו בפסיקה. אחד המחלוקות הרבות בין בעלי הנכסים לרשויות מקומיות הינו בגין הנכסים שמצבים הורע, עקב בלאי של השנים ונדרשות השקעות כספיות לא מבוטלות להבאתם למצב הראוי לשימוש. בלא מעט מקרים מדובר באזורים שפעם היו אזורים מבוקשים ועקב בניית אזורים חדשים ועזיבת עסקים לבניינים יותר חדישים, נשארים בעלי נכסים אלו עם מבנה שלא מניב הכנסה, אך רובצת עליו ארנונה.
המחוקק בשעתו חשב על סוגיה זו והעניק פטור מארנונה לנכס שניזוק, לא ניתן לשימוש ואין משתמשים בו ונמסרה לכך הודעה לעירייה. השאלה מהו הנכס שניזוק ? מהו הנכס שלא ניתן להשתמש בו ? עוררה מחלוקת בין הנישומים לרשויות מקומיות וכרגיל במחוזותינו בית המשפט ניסה להשלים את המלאכה, שהמחוקק לא עשה. בתי משפט דנו לא אחת בסוגיות אלו והגיעו למסקנות שונות, אך יחד עם זאת קבעו מבחני עזר שונים על מנת להכריע את המחלוקת ולהעניק או להעניק פטור מארנונה. הפרט החשוב עליהם לא מודעים בעלי הנכסים היא מסירת ההודעה לעירייה על מצבו של הנכס, שכן זה אחד התנאים לקבלת הפטור עפ"י החוק. בין עם עירייה יודעת על מצבו של הנכס ובין אם לא, חובה על בעל הנכס להודיע לעירייה על מצבו של הנכס וזו דעה אחידה של כל בתי המשפט, אשר דנו בסוגיה זו. הרציונאל של סעיף 330 לפקודה כי יינתן פטור לנכס שאינו יכול לקבל שירותים מהעירייה ושאין משתמשים בו.
מבין המבחנים הרבים שקבע בית המשפט המבחן הבולט ביותר הינו המבחן הכלכלי, שכן הן לנישום והן לרשות מקומית יש שיקולים כלכליים. הנישום מחפש תשואה על הנכס ובוחן אם כדאי להשקיע בו ולהביא אותו למצב הראוי לשימוש. הרשות מקומית מחפשת הכנסות נוספות או לא רוצה להפסיד הכנסה מארנונה, שכן ארנונה הוא מקור הכנסה הנשלט על ידה. במסגרת המבחן הכלכלי נבחנים יכולת השימוש בנכס, וההנאה האפשרית ממנו לאור ייעודו, עלות השיפוץ הנדרשת לשם הכשרתו לשימוש, החזר השקעה בנכס ועוד ועוד. השאלה המתעוררת בנושא זה האם הזנחה מכוונת של בעל הנכס ואי- השקעה בו משיקולים כלכליים מזכה אותו בפטור מארנונה ? המבחן הכלכלי לא התקבל על ידי כל פסקי הדין של בתי המשפט השלום והמחוזי. בבית המשפט העליון הושארה החלתו ב"צריך עיון".
ככלל, בעל נכס שבנייתו לא הושלמה – איננו חייב בתשלום ארנונה, שכן הנכס בבעלותו לא הגיע לכדי "בניין" בר חיוב. הנטל מוטל על העירייה להוכיח כי בנייתו של בנין הושלמה והוא הפך בר חיוב בארנונה. בהקשר זה אין משמעות לסיבה בשלה בניית הנכס לא הושלמה. ניתן לראות במועד קבלת טופס 4 ראיה לכאורה שהנכס ראוי לשימוש, המעבירה את הנטל לחייב בארנונה לשכנע כי למרות קבלת הטופס, הנכס אינו ראוי לשימוש.
מחלוקת נוספת המתעוררת רבות בין בעל הנכס לרשות מקומית הינה הבניין קיים אך ניזוק במידה שלא ניתן להשתמש בו. המבחן יושם לפי אמות מידה אובייקטיביות. נטל ההוכחה במקרה זה רובץ על הנישום ועליו להוכיח האם מידת הנזק שנגרמה לבניין היא במידה שלא ניתן להשתמש בו. השאלות המתעוררת בסוגיה זו האם הנזק נגרם על ידי נישום עצמו מזכה אותו בפטור מארנונה.
נותרו עדיין שאלות פתוחות שבית המשפט לא נתן דעה עליהם או אין אחידות הדעים בנושא. האם נכס מסוכן הינו נכס לא ראוי לשימוש ? האם מותר לרשות מקומית לדרוש מבעל הנכס האם קבלת טופס 4 או אי-קבלתו מעידה על נכס שניתן להטיל עליו חובת הארנונה ? לשפצו על מנת להביא למצב הראוי לשימוש וכך תחול חובת תשלום הארנונה ? האם מבחן הקנייני של בעל הנכס גובר על שיקולי עירייה, האמונה על שמירת סדר וניקיון בתחומה ? לדעתנו סוגיה זו תעלה עד רבות במחלוקת בין הנישומים לרשויות מקומיות ושאלות רבות נותרו לא מענה.
