תאריך : 9.8.2011 מאת : מארק פיסחוב, כלכלן (חשבונאות)
בחלק גדול מרשויות מקומיות נמצאים נכסים מוזנחים, עזובים, ודורשים שיפוץ מאסיבי להחזרתו למצב הראוי לשימוש. עם הנכסים לא ראויים לשימוש נמנים גם אותם נכסים שנמצאים במצב של שלד ומעטפת חיצונית, ללא חיבור לחשמל ולמים. חלק גדול מנכסים אלו מוחזקים על ידי אנשים פרטיים, שלפעמים גם עוברים בירושה, שאין להם יכולת כלכלית בהשקעה הנדרשת בנכס המסתכמת במאות אלפי ₪ ואף למעלה מכך. לא מעט פעמים עומדים בעלי הנכסים בפני בעיה למכירת הנכס למשקיע פוטנציאלי לאור חוב ארנונה הרובץ עליו. למרות שנכסים לא ראויים לשימוש עומדים בסתירה מוחלטת לדיני הארנונה, רשויות מקומיות מטילות על בעלי הנכסים חיובי הארנונה בגינם.
נשאלת השאלה אימתי הרשות יכולה לכפות על הנישום לבצע שיפוצים לנכס על מנת להשמיש אותו ובכך לגרום להטלת חיובי הארנונה בעתיד. כמו כן, האם בכלל יכולה רשות מקומית לשנות את דעתה ביחס לסיווג של נכס לא ראוי לשימוש ללא שחל שינוי עובדתי בפועל. כלומר האם היא יכולה לקצוב בזמן את הפטור לתקופה מסוימת או שהיא פשוט יכולה להפסיק אותה לפי ראות עיניה ולמרות שלא בוצע כל שינוי פיזי בנכס. מקרה דומה אירעה לרבינוביץ' בפתח תקווה.
במקרה זה דובר על נכס שעמד ללא שינוי משנת 1997 וזכה לפטור מארנונה כנכס לא ראוי לשימוש. לאחר תקופה ממושכת של הפטור העירייה החליטה על דעת עצמה לשנות סיווג ולחייבו בארנונה. דבר זה יצר בעיה היות והיה מדובר בנכס שעל פניו לא שונה בו דבר. העירייה במקרה זה טענה שהעלות שבה ניתן לשפץ את הנכס היא קטנה ולכן על הנישום לספוג את מס הארנונה. אם נסיק כאן מהפרט אל הכלל ניווכח כי העירייה נותנת לגיטימציה לקפריזות שלה ואין בוחלת באמצעים על מנת לחייב את הנישומים במס מיותר.
חשוב להבין שההצדקה לגביית ארנונה היא כי חיובי הארנונה נועדו לממן לעירייה מתן שירותים מוניציפאליים לתושבי הרשות ונכסים שבתחומה. בהעדר זיקה בין דרישת תשלום למתן שירותים צריך לקיים העדר חיוב של נכס במס. כמו כן, סעיף 330 לפקודת העיריות קובע כי "נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים". כלומר במידה ולא ניתן להשתמש בנכס על הנישום להודיע על כך לעירייה וזאת תחויב לפטור אותו מתשלום הארנונה עד שלא יחול שינוי במצבו הפיזי של הנכס.
בעניין רבינוביץ' בית המשפט קבע כי העירייה לא יכולה לשנות או לסיים פטור בגין נכס לא ראוי לשימוש לפי הגחמה הפרטית שלה. על העירייה להשתמש במבחן פיסי אובייקטיבי, כלומר לראות האם ניתן להשתמש באותו נכס, האם ניתן לראות שהבנייה הסתיימה או לחילופין הנכס תוקן והוחזר למצבו הרגיל. העירייה אינה יכולה לחייב נישום בתשלום ארנונה בגין נכס לא ראוי לשימוש, אף אם לדעתה הנישום יכול להפוך את הנכס לבר שימוש בעזרת השקעה מינימאלית. זאת גם נוכח העובדה שהנכס זכה לפטור ועמד ללא שינוי במשך יותר מעשר שנים.
הכותב כלכלן המתמחה בהפחתת ארנונה, אגרות והיטלי פיתוח, אגרות והיטלים עירוניים
