לעיתים, פיתוח ובינוי עירוניים מבוצעים על ידי גורמים חיצוניים ולא הרשויות המקומיות עצמן. בעניין בן יקר גת עולה דוגמה לפיתוח עירוני שנעשה על ידי צד ג'. במקרה זה כרתה החברה חוזי פיתוח עם משרד השיכון. על פיו סוכם כי החברה תשלם על עבודות פיתוח שיעשו על ידי משרד השיכון בקרקע שהוקצתה לה. לכאורה, החוזה פוטר את החברה מתשלום אגרות והיטלי פיתוח לרשות המקומית כנגד עבודות תשתית ופיתוח שנעשו על ידי משרד השיכון. דהיינו הסכמי פיתוח של החברה כללו עבודות פיתוח.החברה עמדה בהתחייבויותיה החוזיות ושילמה למשרד השיכון את העלויות כפי שסוכם בחוזה. ואולם, בבוא החברה לבנות על הקרקע ולממש את המיזם המתוכנן הרשות המקומית סירבה ליתן לחברה היתרי בניה ללא תשלום היטלי פיתוח. משרד השיכון אישר ללא כל ספק כי גבה מהחברה כספים בגין עבודות פיתוח ובכך אין צידוק בדרישת היטלי פיתוח מצד הרשות המקומית. אך עמדת הרשות המקומית נותרה על כנה. הרשות המקומית התבססה על חוקי עזר המקנים לה את הסמכות לחייב את החברה בתשלומי אגרות והיטלי פיתוח. כמו כן, עמדת הרשות המקומית הייתה, כי איננה צד לחוזה, בין החברה למשרד השיכון, ולכן זכאית לגבות אגרות והיטלי פיתוח כדין.
ככלל, במסגרת דיני החוזים הכלליים, אין ספק כי חוזה משפטי מחייב רק את הצדדים לו. יתרה מזו, הוראה שפוטרת מנשיאה בתשלום לרשות מנהלית בטלה, שכן אין בכוחו של חוזה לכבול את שיקול הדעת של הרשות המקומית לגבות היטלים ואגרות מכוח החוק. עם זאת, הדבר אינו גורע מהתנאים הבסיסיים שעומדים אל מול הרשות בבואה לגבות היטלי פיתוח. היטל פיתוח נועד לשפות את הרשות המקומית על הוצאות, שהוצאו מכספה בפועל. לכן כאשר עבודות הפיתוח לא נעשו על ידי הרשות המקומית ולא מומנו מכספיה, הרי שכל התשלומים שנגבו מבעלי נכסים לא נועדו לממן ביצוע עבודות פיתוח.
בית המשפט דן בעבר בסוגיית הזיקה הנדרשת בין תשלום היטל הפיתוח לבין הוצאות הרשות על עבודות בפועל. אין עוררין כי במקרים בהם נגבה תשלום על עבודות פיתוח שלא בוצעו על ידי הרשות המקומית, אין כל זיקה בין התשלום הנדרש לשרות שמקבל בעל הנכס מהרשות המקומית. מכאן, יש חשיבות רבה למערכת ההסכמית בחוזי פיתוח בין בעלי הנכסים לגורמים חיצוניים לרשות המקומית, אשר מבצעית את העבודות. בנוסף, ישנה חשיבות מכרעת בחוזי פיתוח שנערכים בין מנהל מקרעי ישראל לרשויות מקומיות בשיווק מגרשים למכירה הכוללים הוצאות פיתוח. דהיינו מנגנון הקובע מי אחראי על פיתוח התשתיות, מי הגורם המבצע אותם בפועל ו/או כיצד ממומנים עבודות פיתוח במסגרת מערכות ההסכמים המשולבות מסוג זה.
הכותב מומחה להפחתת אגרות והיטלי פיתוח
